こんにちは。
シェアリアルの谷口です。
突然ですが、質問です。
今あなたがお住いの物件は、誰がどのように運営をされていますか？
「持ち家だから、自己所有で特に運営ということはしていない」という方もいれば、
「賃貸物件なので、大家さんが所有していて、管理会社が運営している」といった方もいるでしょう。
では、シェアハウスの場合、その運営方法にどんなものがあるのかご存知でしょうか？
ということで、今日はシェアハウス運営に見られる代表的な方法についてご紹介します。
それでは早速いってみましょう。
大きく分けて3タイプ
今日の主題は「運営の方法について」ですので、既に運営する為の物件があるということを前提にお話しますね。
代表的なものは3つありまして、それぞれ
- 自己運営タイプ
- サブリースタイプ
- 運営委託タイプ
と呼ばれています。
ちなみに、自主運営タイプは読んで字のごとくオーナー自らが運営を行うタイプ。
サブリースタイプと運営委託タイプは、いずれも運営事業者に運営を任せるのですが、ちょっとした違いがあります。
それでは、各タイプの特徴を、そのメリットとデメリットを交えながら詳しくご説明しましょう！
自由度は高いけど、リスクも多い自己運営タイプ
先述した通り、物件オーナーが自らシェアハウスを運営するタイプです。
図で表すと、
こんな感じですね。
自己運営タイプのメリット
3つのタイプの中で、最も高額な収入を得られる可能性があるという点です。
自己運営タイプは運営事業者に運営を依頼する他の2タイプと違い、入居者から支払われる家賃が100%オーナーの利益になります。
もちろん稼働率の影響でその金額は変動しますが、高稼働率物件になればなるほど、他の2タイプよりも利益額が大きなることはお分かりいただけるでしょう。
自己運営タイプのデメリット
とにかくやることが多いです。
集客、契約、家賃徴収、物件の管理・メンテナンス、入退去の立会に、退去後のクリーニング…
もちろん、個別に業者やアルバイトを雇うことも出来ますが、その都度依頼先に連絡するだけでも一苦労ですし、頼めばコストもかかります。
全部まとめてシェアハウス運営事業者に依頼するほうが、効率的にもコスト的にもコンパクトになることもあるかも知れませんね。
自己運営タイプのまとめ
自由度が高くて、高収入が目指せるので、一番夢のある運営形態かもしれません。
ただし、集客や物件のクオリティコントロールなど、専門的な知識が無いと難しい部分があるのも確かです。
「とにかく自分で全部やってみたい」という方や、ノウハウをお持ちの方におすすめの方法です。
ローリスク・ローリターンのサブリースタイプ
「サブリース」とは、簡単に言い換えると「又貸し」のことです。
つまり、物件のオーナーがシェアハウス運営事業者に物件を一括で貸し、各部屋への客付けや運営は運営事業者が行うというものです。
図で表すと、
こんな感じですね。
オーナーは運営事業者からの家賃収入が利益になり、シェアハウス運営事業者は入居者からの家賃収入とオーナーへの支払家賃との差額が利益になります。
サブリースタイプのメリット
やはり一番のメリットは、固定の家賃収入が得られるということでしょう。
物件の稼働率に影響されず、決まったタイミングで、決まった額の収入が得られるので、とにかく安心です。
また、集客や運営管理も全てお任せできるので、自分で手を動かすことも無く、これといったノウハウも必要無いのが嬉しいところです。
サブリースタイプのデメリット
良いことだらけに見えるサブリースタイプですが、もちろんデメリットもあります。
それは、オーナーの収入が3つの形態の中で一番少なくなる可能性が高いという点です。
先述した通り、サブリースタイプでは稼働率のリスクを運営事業者が負うことになります。
当然のことですが、運営事業者はリスクを抑えるためにオーナーに支払う賃料を、少しでも低くしようと必死です。
目安として、一部屋あたりの貸出単価が、自分で直接客付けをする時の5割前後になると思っておいたほうが良いでしょう。
サブリースタイプのまとめ
3つのタイプの中で一番ローリスクなんですが、リターンも少ないのがこのタイプです。
「多少安くても良いから安定的に収入を得たい」という方にはおすすめの方法ですね。
間の子的存在の運営委託タイプ
運営委託タイプはサブリースタイプと同じくシェアハウス運営事業者に運営を任せるのですが、少し違うところがあります。
図で表すと、
こんな感じです。
微妙に違うのが分かりますか？
そうです、運営事業者からオーナーへの支払いが「定額」ではありませんよね。
運営委託タイプの場合、運営事業者は物件の総家賃収入から「定率」の運営費を受け取り、残りをオーナーに支払うという仕組みになっています。
収入が物件の稼働率によって変動するという点では自己運営タイプに近く、運営事業者を使うという点ではサブリースタイプに近い、ある意味「間の子」的な運営形態と言えるのがこの運営委託タイプなんです。
運営委託タイプのメリット
サブリースタイプ同様、運営自体は自分で行う必要が無いので、自分で手を動かすことやノウハウは必要ありません。
さらに、物件の稼働率によってはサブリースよりも2～3割多い収入を得られる可能性があるのも魅力です。
もちろん運営費の支払いはありますが、発生した家賃収入の中から差し引かれる＝持ち出しにはならないので、リスクも低く抑えることが出来ています。
運営委託タイプのデメリット
このタイプは運営事業者にとっても低リスクなのがポイントです。
先述した通り、サブリースタイプの場合は運営事業者からオーナーへの支払家賃額が決まっています。
つまり、その額を超える家賃収入を得られる水準で物件を稼働させない限り、運営事業者は赤字を被るリスクがあるわけです。
しかし、運営委託タイプの場合はそのようなリスクがありません。
ということは、もし何かのキッカケで全体的に物件の稼働率が下がるような事があった場合、運営事業者は当然赤字リスクのあるサブリースタイプの物件を優先して対策を行う可能性が高く、運営委託タイプの物件は後回しにされる可能性が高いんです。
運営委託タイプのまとめ
自己運営に比べれば手間やリスクが低く、サブリースタイプよりも大きなリターンが望める。
そういう意味では、個人的に一番オススメなのがこのタイプです。
ただし、サブリースタイプよりも運営事業者との上手なお付き合いを求められる形態ですから、「この人に頼みたい」と思えるような事業者を見つけることが一番のポイントかもしれませんね。
まとめ
という訳でシェアハウス運営に見られる代表的な3つの方法についてご紹介しましたが、いかがだったでしょうか？
当然のことながらどの運営形態にもメリットとデメリットがあります。
それらをキチンと理解した上で、ご自身のスタイルに最も適している形態を選ぶことが、シェアハウス運営を成功させる為の第一歩です。
ぜひこの3つの方法をジックリ比較検討して、ご自身のシェアハウス運営に役立ててください。
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